פיצול בסקטור הנדל"ן: בזמן שאחד מוכר בלחץ, האחר יוצא למסע רכישות

סביבת הריבית הגבוהה יוצרת שתי מציאויות נפרדות בחברות הנדל"ן הישראליות הפועלות בחו"ל. בעוד חברות כמו דה לסר וסקייליין נאלצות לממש נכסים כדי לעמוד בהתחייבויות, אחרות דוגמת אלקטרה נדל"ן וצור שמיר מנצלות

השוק חצוי: סביבת הריבית הגבוהה פועלת כמסננת בסקטור הנדל"ן. מחד, חברות ממונפות כמו דה לסר גרופ נאלצות למכור נכסים בלחץ עקב חריגה מהתניות פיננסיות, וסקייליין מאיצה מימושי מלונות להשגת נזילות. מאידך, שחקניות חזקות מנצלות הזדמנויות. אלקטרה נדל"ן ממשיכה לרכוש מקבצי דיור בארה"ב, צור שמיר מהדקת שליטה אסטרטגית בחברת הבת רבד, וסטרוברי פילדס מבטיחה מימון חדש להתרחבות. המגמה ברורה: החזקים מתחזקים על חשבון אלו המתמודדים עם קשיי מימון.

סביבת הריבית הגבוהה, שהייתה איום מרכזי על סקטור הנדל"ן בשנתיים האחרונות, מתחילה לייצר קו שבר ברור בין החברות הישראליות הפועלות בשוק הבינלאומי. הדיווחים האחרונים מהשוק חושפים תמונה מפוצלת: מצד אחד, חברות הנאבקות עם נטל המינוף ונאלצות למכור נכסים; ומהצד השני, שחקניות חזקות בעלות גישה להון שמנצלות את המצב להתרחבות אסטרטגית והידוק שליטה.

הצד המוכר: לחץ תזרימי ומכירות כפויות

הדוגמה הבולטת ביותר לצד המתקשה היא דה לסר גרופ, שנאלצה למכור נכס ב-23 מיליון דולר לאחר שדיווחה על חריגה מהתניות פיננסיות (קובננטים) באג"ח שלה. מכירה מסוג זה, המתרחשת תחת לחץ של נושים, מדגימה את הסיכון הגלום במינוף גבוה בסביבת ריבית עולה. גם סקייליין אינווסטמנטס נמצאת בצד המממש, אם כי באופן יזום יותר. החברה מכרה שני מלונות בארה"ב תוך ימים ספורים, בפלורידה ובניו יורק, במטרה להזרים כ-2.9 מיליון דולר לקופתה ולפרוע הלוואות. מהלכים אלו, גם אם מתוכננים, מעידים על הצורך הדחוף בנזילות ובהפחתת חובות.

הצד הרוכש: ניצול הזדמנויות והבעת אמון

בניגוד גמור, חברות אחרות רואות במצב הנוכחי קרקע פורייה להזדמנויות. אלקטרה נדל"ן ממשיכה באסטרטגיית ההתרחבות שלה בשוק מקבצי הדיור בארה"ב, ורכשה לאחרונה נכס נוסף ביוסטון, טקסס, בכ-45 מיליון דולר. התמקדותה של אלקטרה ב'חגורת השמש' ובסקטור המולטי-פמילי העמיד, מאפשרת לה להמשיך ולצמוח גם בתקופה מאתגרת.

מהלך אסטרטגי משמעותי אף יותר נרשם בקבוצת צור שמיר. לאחר רכישות סמליות של בן בעל השליטה במניות חברת הנדל"ן אדגר, הקבוצה ביצעה מהלך גדול והידקה את שליטתה בחברת הנדל"ן השנייה שלה, רבד. צור שמיר רכשה את חלקו של יגאל אהובי (16%) ברבד, והעלתה את החזקתה לכ-94%. רצף הפעולות מדגים אסטרטגיה ברורה של הבעת אמון והידוק שליטה בזרוע הנדל"ן, ככל הנראה מתוך ציפייה להתאוששות עתידית ורצון למצב את עצמה כגורם דומיננטי.

הגישה להון היא שם המשחק

היכולת לפעול משני צדי המתרס תלויה במידה רבה בגישה למקורות מימון. בעוד חברות מסוימות מתקשות למחזר חוב, קרן הריט סטרוברי פילדס, המתמחה בבתי אבות סיעודיים, דיווחה על קבלת התחייבות למסגרת אשראי של 30 מיליון דולר בתנאים סבירים. במקביל, הצלחתו של בנק דיסקונט להשלים הנפקת אג"ח מגובות משכנתאות למשקיעים בינלאומיים, מראה כי השוק פתוח לגיוסי הון עבור גופים חזקים ובעלי נכסים איכותיים.

בשורה התחתונה, השוק הנוכחי פועל כמבחן לחץ. הוא חושף את החולשות של חברות ממונפות יתר על המידה, ובמקביל פותח דלת של הזדמנויות עבור שחקניות שמרניות, בעלות איתנות פיננסית, גישה להון ואסטרטגיה ברורה. הפיצול הזה צפוי להמשיך ולהעמיק, כאשר החזקים מתחזקים והופכים דומיננטיים יותר בסקטור.