שדה נדל"ן מקדמת פרויקט ענק ביוסטון: מימון של 98 מיליון דולר ורווח יזמי צפוי של 66 מיליון דולר

חברת הנדל"ן חתמה על מזכר הבנות לא מחייב להלוואת בנייה בפרויקט הדגל שלה בטקסס, וחושפת תוכנית עסקית מפורטת עם רווח צפוי של 52% על העלות.

שדה נדל"ן חתמה על מזכר הבנות לא מחייב להלוואת בנייה של עד 98 מיליון דולר לפרויקט "ווסט אלאבמה" ביוסטון. עלות ההקמה הכוללת של 328 יחידות הדיור מוערכת בכ-128.1 מיליון דולר, והשווי המוערך לאחר ייצוב עומד על 194.7 מיליון דולר, מה שמשקף רווח יזמי צפוי של כ-66.6 מיליון דולר. החברה עדיין נדרשת לגייס הון עצמי של כ-30 מיליון דולר, בין היתר ממשקיעי EB-5, להשלמת המימון.

חברת שדה נדל"ן-י.ש. בע"מ דיווחה על התקדמות משמעותית בפרויקט הדגל שלה ביוסטון, טקסס. החברה חתמה על מזכר הבנות לא מחייב עם תאגיד מימון אמריקאי להעמדת הלוואת בנייה בכירה של עד 98 מיליון דולר. המימון מיועד להקמת שלב א' של פרויקט "ווסט אלאבמה", מגדל מגורים להשכרה ארוכת טווח. לצד ההסכם, פרסמה החברה תוכנית עסקית מפורטת החושפת את כלכלת הפרויקט, שעלותו הכוללת מוערכת בכ-128.1 מיליון דולר.

### כלכלת הפרויקט: רווח של 52% על העלות
הפרויקט, שיוקם בשכונת Upper Kirby היוקרתית, יכלול 328 יחידות דיור ברמת גימור Class A וכן 6,000 רגל רבוע (כ-557 מ"ר) של שטחי מסחר בקומת הקרקע. על פי הערכות החברה, העלות הכוללת של הפרויקט תעמוד על כ-128.1 מיליון דולר, כולל עלות הקרקע בסך 8.25 מיליון דולר. ההלוואה הבכירה, אם תצא לפועל, תממן כ-76.5% מעלות הפרויקט (LTC).

החברה צופה כי לאחר השלמת הבנייה והגעה לייצוב ואכלוס מלא, שווי הנכס יעמוד על כ-194.7 מיליון דולר. פער זה משקף רווח יזמי פוטנציאלי של כ-66.6 מיליון דולר, תשואה של כ-52% על העלות. מכיוון שהחברה מתכננת להחזיק בנכס כנכס מניב, הרווח צפוי להיות מוכר בדוחותיה באופן הדרגתי כהכנסות משיערוך נדל"ן להשקעה, החל מהגעה ל-40%-50% השלמת בנייה.

בנוסף לרווח היזמי, התוכנית העסקית מפרטת מקורות הכנסה נוספים לחברה. במהלך תקופת הבנייה, הצפויה להימשך כ-28 חודשים, החברה צפויה לקבל דמי קבלן (General Condition) בסך של כ-5.3 מיליון דולר. לאחר ייצוב, הנכס צפוי לייצר הכנסות שנתיות של כ-15 מיליון דולר ותזרים תפעולי נקי (NOI) של כ-9.8 מיליון דולר. כמו כן, החברה תהיה זכאית לדמי ניהול שנתיים בשיעור של 1.5% מההכנסות, המוערכים בכ-225 אלף דולר בשנה.

### המימון והסיכונים
ההלוואה הבכירה, בסך 98 מיליון דולר, תישא ריבית משתנה של SOFR לחודש בתוספת מרווח של 5.50%, עם רצפת ריבית SOFR של 2.75%. כדי להשלים את המימון, על החברה לגייס הון עצמי של כ-30 מיליון דולר. על פי הדיווח, החברה פועלת לגייס בין 10 ל-15 מיליון דולר ממשקיעי EB-5 (תוכנית המעניקה ויזת משקיע בארה"ב). עם זאת, החברה מדגישה כי היקף הגיוס, מועדו ותנאיו אינם ודאיים ואינם בשליטתה.

מזכר ההבנות אינו מחייב וכפוף לבדיקות נאותות של המלווה, אישורים פנימיים וסגירת הסכם הלוואה סופי, הצפוי על פי לוח הזמנים של החברה להיחתם בנובמבר 2026. ההלוואה מובטחת בשעבוד ראשון על הנכס, וכוללת ערבויות משמעותיות של חברת האם ושל המנכ"ל, יהונתן שדה. הערבים נדרשים לעמוד באמות מידה פיננסיות מחמירות, לרבות הון עצמי שלא יפחת מ-72 מיליון דולר ונזילות מינימלית של 9.6 מיליון דולר. אי עמידה בתנאים אלו עלולה להוות עילה לפירעון מיידי של ההלוואה.

לוח הזמנים של הפרויקט צופה תחילת בנייה בנובמבר 2026, השלמתה ברבעון הראשון של 2029, ותקופת אכלוס וייצוב של 18 חודשים עד פברואר 2030.