אורנים על הים נערכת לגיוס חוב של עד 690 מיליון שקל: תפדה הלוואה מהבנקים ותשעבד את פרויקט הדגל "Sea One"

חברת הדיור המוגן, שהונפקה לאחרונה, מתכננת גיוס אג"ח משמעותי ראשון. הכספים ישמשו לפירעון הלוואה בנקאית של כ-523 מיליון שקל. טיוטת שטר הנאמנות חושפת את מבנה השעבודים המורכב על הנכס בראשון לציון.

חברת אורנים על הים בע"מ מתכננת הנפקת אג"ח (סדרה א') בהיקף של עד כ-690.6 מיליון שקל. לפי טיוטת שטר נאמנות שהוגשה לבורסה, תמורת ההנפקה תשמש בעיקר לפירעון מוקדם של הלוואה בהיקף של כ-523 מיליון שקל שניתנה על ידי בנק לאומי ובנק מזרחי טפחות. להבטחת החוב, החברה תציב שעבוד מורכב על פרויקט הדגל שלה, "Sea One", המפריד בין זכויות מחזיקי האג"ח לזכויות דיירי הדיור המוגן.

חברת הנדל"ן אורנים על הים בע"מ, הפועלת בתחום הדיור המוגן, נערכת למהלך פיננסי משמעותי לאחר הנפקתה הראשונית (IPO) לציבור. החברה פרסמה טיוטה עדכנית של שטר נאמנות לקראת הנפקת סדרת אג"ח חדשה (סדרה א'), בהיקף מקסימלי של כ-690.65 מיליון שקל. המהלך, שעדיין כפוף לאישורים הנדרשים ולתנאי השוק, נועד בעיקרו למחזר חוב קיים ולהחליף את המימון הבנקאי בחוב ציבורי, כפי שעולה ממסמכי ההנפקה שפורסמו.

### פירעון ההלוואה לבנקים
עיקר התמורה מהנפקת האג"ח, אם וכאשר תצא לפועל, מיועד לפירעון מוקדם מלא של הלוואה בהיקף של כ-523 מיליון שקל (נכון למועד חתימת שטר הנאמנות), שנטלה החברה מקונסורציום בנקאי הכולל את בנק לאומי ובנק מזרחי טפחות. הלוואה זו שימשה למימון פרויקט הדגל של החברה, בית הדיור המוגן היוקרתי "Sea One" בראשון לציון. עם פירעון ההלוואה, יוסרו השעבודים הקיימים לטובת הבנקים, והחברה תרשום שעבודים חדשים לטובת מחזיקי האג"ח.

### מבנה הבטוחות המורכב
כדי להבטיח את התחייבויותיה כלפי מחזיקי האג"ח, ובה בעת לעמוד בדרישות חוק הדיור המוגן המגן על כספי הפיקדונות של הדיירים, יצרה אורנים על הים מנגנון בטוחות מורכב על נכס הפרויקט. הנכס פוצל למעשה לשני חלקים לצורכי שעבוד:

1. השטחים והזכויות המוחרגים: חלק זה כולל את השטחים המסחריים והמחלקה הסיעודית בפרויקט. על חלק זה, יקבלו מחזיקי האג"ח (באמצעות הנאמן, רזניק פז נבו) משכנתה מדרגה ראשונה (לאחר הסרת שעבוד הבנקים).
2. בית הדיור המוגן: יחידות המגורים של הדיירים. על חלק זה, יקבל נאמן הדיירים (ככל שימונה) משכנתה מדרגה ראשונה להבטחת פיקדונותיהם, כנדרש בחוק. מחזיקי האג"ח יקבלו משכנתה מדרגה שנייה בלבד, הנחותה לזכויות הדיירים.

בנוסף, ישועבדו לטובת מחזיקי האג"ח גם ההכנסות מהפרויקט וכן תגמולי ביטוח. מערכת היחסים בין בעלי הבטוחות השונים תוסדר באמצעות "עקרונות יחס בעלי הבטוחות", המפורטים בשטר הנאמנות ומבטיחים את קדימותם של דיירי הדיור המוגן בכל הנוגע למימוש הנכס המשמש למגוריהם.

### תנאי סדרת האג"ח
לפי הטיוטה, אגרות החוב (סדרה א') יישאו ריבית שנתית קבועה של 4.05%. הקרן תיפרע בשלושה תשלומים בין השנים 2029 ל-2031 (10% ב-2029, 20% ב-2030 ו-70% ב-2031). שטר הנאמנות כולל גם מנגנון פדיון מוקדם רבעוני, שיתחיל שנה לאחר ההנפקה, במסגרתו החברה תפדה חלק מהאג"ח באמצעות 70% מכספי הפיקדונות נטו שתקבל מדיירים חדשים.

ההנפקה כפופה גם לעמידה של החברה באמות מידה פיננסיות, ובהן יחס LTV (חוב לבטוחה) שלא יעלה על 70% במועדי הבדיקה, הון עצמי מתואם מינימלי של 180 מיליון שקל, ויחס הון עצמי מתואם למאזן שלא יפחת מ-18%. כמו כן, קיימות מגבלות על חלוקת דיבידנד במקרה של אי עמידה בתנאים מחמירים יותר.